Onze reactie op de jaarlijkse huurverhoging 2025
Adviesaanvraag: inzake Huurverhoging 1 juli 2025
Vrouwenpolder, 11 maart 2025
Geacht heer Desloover en mevrouw Mol,
Hartelijk dank voor toezending van uw advies aanvraag d.d. 28 februari 2025, wij hebben dit als SHZ zorgvuldig bestudeerd en in breder verband besproken. Wij komen tot de conclusie dat de voorgestelde huurverhogingen niet in het belang van de huurders zijn maar ook maatschappelijk onwenselijk. Wij kunnen niet anders besluiten dan om hierbij een negatief advies uit te brengen. Onderstaand lichten wij de gronden voor ons negatieve advies gedetailleerd toe.
1. Betaalbaarheid van wonen verder onder druk
De betaalbaarheid van wonen staat al lange tijd onder druk. Veel huurders zagen in 2024 al de hoogste huurverhoging in 30 jaar op hun huurprijs doorgevoerd worden. De voorgestelde verhoging van maximaal 4,5% betekent dat huurders opnieuw met fors hogere lasten geconfronteerd worden.
Voor wie is deze huurverhoging extra problematisch?
- Huurders met lage inkomens: Ondanks de verhoging van de huurtoeslag biedt dit geen volledige compensatie.
- Huurders net boven de toeslaggrens: Zij ontvangen geen huurtoeslag en dragen de volledige stijging zelf.
- Gepensioneerden en mensen zonder een vast inkomen: Pensioenen stijgen niet mee met de huurverhoging.
- Huurders van energie-onzuinige woningen: Deze huurders betalen al relatief hoge energiekosten, waardoor de totale woonlasten verder oplopen.
Conclusie:
De betaalbaarheid van wonen komt door deze huurverhoging verder in gevaar. Het is niet verantwoord om opnieuw een verhoging boven inflatieniveau door te voeren. In de Nibud rapportage “Geldzaken in de praktijk, het leven betaalbaar” uit 2024 is geconcludeerd dat bijna de helft van de huurders moeite heeft met rondkomen. In het in opdracht van Aedes opgestelde rapport staat dat een deel van de huurders, welke groepen zijn die vaker zijn aangewezen op sociale huurwoningen, met de voorgenomen huurverhogingen hun woonlasten harder zullen zien stijgen dan hun
inkomen.
2. Oneerlijke lastenverdeling: huurders betalen de rekening voor maatschappelijke opgaven
Woningcorporaties staan voor de opgaven van verduurzaming en nieuwbouw. Dit zijn echter collectieve, maatschappelijke uitdagingen die primair met publieke middelen moeten worden opgelost, niet door de rekening grotendeels bij huurders te leggen.
Waarom is dit onrechtvaardig?
- Corporaties betalen winstbelasting: Terwijl zij als maatschappelijke organisaties juist geen winstoogmerk hebben. Dit beperkt hun investeringsmogelijkheden.
- Corporaties krijgen in de toekomst meer huurinkomsten: Door het passend toewijzen en de verhoging van aftoppingsgrenzen. De extra huurverhoging is daardoor niet noodzakelijk.
- De politiek zou moeten investeren in volkshuisvesting: Bijvoorbeeld door de winstbelasting voor corporaties af te schaffen of het leenplafond te verhogen.
Conclusie:
Het oplossen van het woningtekort en verduurzaming moet niet eenzijdig op de
schouders van huurders terechtkomen. Dit is een taak van de overheid en
corporaties moeten zich hiervoor sterk maken zonder de huurlasten disproportioneel
te verhogen.
3. Maximale huurverhoging boven inflatie is onnodig en disproportioneel
De inflatie over 2024 bedroeg 3,1%. Toch wordt nu een huurverhoging van 4,5% tot 5% voorgesteld, wat fors hoger ligt.
Dit is om meerdere redenen niet gerechtvaardigd:
- Investeringscapaciteit van corporaties: Wordt nauwelijks aangetast bij een gematigder huurbeleid. Volgens de Woonbond kunnen corporaties de meeste plannen ook uitvoeren als ze de huurverhoging beperken tot 3,1%.
- Alternatieven voor financiering: Er zijn voldoende alternatieven om financiering te waarborgen zonder huurders verder te belasten.
Conclusie:
Een huurverhoging boven inflatie is onnodig en onredelijk. Wij adviseren een
maximale huurverhoging van 3,1% of lager.
4. Huurtoeslag biedt onvoldoende compensatie en is geen rechtvaardiging voor hogere huren.
Zeeuwland stelt dat de extra huurverhoging gecompenseerd wordt door de verhoogde huurtoeslag.
Dit argument is echter om de volgende redenen onjuist:
- Niet alle huurders ontvangen huurtoeslag: Veel huurders die net boven de toeslaggrens zitten, moeten de volledige verhoging zelf betalen. Ouders die recht hebben op huurtoeslag op basis van hun inkomen maar volwassen kinderen hebben inwonen (steeds vaker en steeds langer) krijgen geen of minder huurtoeslag en ouders gunnen hun kinderen vaak het zelf verdiende geld te sparen voor hun toekomst.
- Huurtoeslag dekt slechts een deel van de huurstijging: Huurders zijn per saldo meer kwijt.
- Stijgende huurprijs leidt tot hogere overheidsuitgaven: Dit betekent dat belastinggeld wordt gebruikt om huurverhogingen te subsidiëren, terwijl structurele oplossingen voor de volkshuisvesting uitblijven.
Conclusie:
De huurtoeslag biedt geen afdoende bescherming tegen de gevolgen van
huurverhogingen.
5. Alternatieven voor huurverhoging zijn mogelijk en noodzakelijk
In plaats van de rekening bij huurders te leggen, zijn er andere manieren om de financiële positie van woningcorporaties te versterken.
Wij denken dan aan bijvoorbeeld:
- Efficiëntere bedrijfsvoering: Corporaties kunnen kosten besparen door kritisch te kijken naar uitgaven en bedrijfsprocessen.
- Verhoging van het leenplafond: Het kabinet kan het leenplafond verhogen, waardoor corporaties extra kunnen investeren zonder huurders extra te belasten.
- Afschaffing van de winstbelasting (VPB) voor woningcorporaties: Dit zou direct financiële ruimte scheppen voor investeringen.
- Gerichte subsidies voor nieuwbouw en verduurzaming: In plaats van huurders te belasten, zou de overheid meer middelen beschikbaar moeten stellen.
Conclusie:
Er zijn voldoende alternatieven beschikbaar die corporaties in staat stellen te
investeren zonder huurders onnodig extra te belasten.
6. Overleg en inspraak huurdersorganisaties onvoldoende gewaarborgd
Wij constateren dat er onvoldoende ruimte is voor daadwerkelijk overleg tussen corporaties en huurdersorganisaties. Hoewel de Overlegwet voorschrijft dat huurdersorganisaties betrokken moeten worden, blijkt in de praktijk dat huurders onvoldoende invloed hebben op de besluitvorming. Wij ervaren dat er voldoende ruimte is voor overleg maar constateren toch, dat hoewel de Overlegwet voorschrijft dat huurdersorganisaties betrokken moeten worden, in de praktijk blijkt dat huurders onvoldoende invloed hebben op de besluitvorming.
Conclusie:
De corporatie dient huurdersorganisaties serieus te nemen en daadwerkelijk in
gesprek te gaan over de hoogte van de huurverhoging.
Advies:
Dat Zeeuwland kiest geen inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren vindt de SHZ positief. Dat de huur indien nodig af wordt getopt op de liberalisatiegrens en indien nodig op de streefhuur, tenzij deze streefhuur hoger is geworden door comfortverbeteringen gekozen door de bewoner daar staat de SHZ ook niet negatief tegenover. Dat sloopwoningen en wisselwoningen geen huurverhoging krijgen ziet het bestuur van SHZ als vanzelfsprekend en we hopen dat plannen om woningen te slopen steeds zeer kritisch worden bekeken en dat men bewoners betrekt bij het nadenken over de toekomst van hun woningen en buurten. Voor woningen met een EFG-label vinden we dat geen huurverhoging gevraagd mag worden. Gebaseerd op de argumenten die we in ons advies hebben beschreven adviseren wij om:
- De huurverhoging te beperken tot inflatie of lager 3, 5%.
- Alternatieve financieringsmogelijkheden te onderzoeken.
- Transparantie te bieden over de besteding van de extra inkomsten.
- Actief samen met huurders en gemeenten te pleiten voor structurele oplossingen.
Wij zien uw reactie met belangstelling tegemoet en zijn bereid dit advies nader toe te lichten in een persoonlijk overleg.
Met vriendelijke groet,
Tineke Bulder
Secretaris Stichting Huurdersbelangen Zeeuwland