1. Stichting Huurdersbelangen Zeeuwland
2. Onze reactie op de jaarlijkse huurverhoging 2025

Onze reactie op de jaarlijkse huurverhoging 2025

Adviesaanvraag: inzake Huurverhoging 1 juli 2025
Vrouwenpolder, 11 maart 2025

Geacht heer Desloover en mevrouw Mol,
Hartelijk dank voor toezending van uw advies aanvraag d.d. 28 februari 2025, wij
hebben dit als SHZ zorgvuldig bestudeerd en in breder verband besproken.
Wij komen tot de conclusie dat de voorgestelde huurverhogingen niet in het belang
van de huurders zijn maar ook maatschappelijk onwenselijk. Wij kunnen niet anders
besluiten dan om hierbij een negatief advies uit te brengen. Onderstaand lichten wij
de gronden voor ons negatieve advies gedetailleerd toe.

1. Betaalbaarheid van wonen verder onder druk
   De betaalbaarheid van wonen staat al lange tijd onder druk. Veel huurders zagen in
   2024 al de hoogste huurverhoging in 30 jaar op hun huurprijs doorgevoerd worden.
   De voorgestelde verhoging van maximaal 4,5% betekent dat huurders opnieuw met
   fors hogere lasten geconfronteerd worden.
   Voor wie is deze huurverhoging extra problematisch?

   • Huurders met lage inkomens: Ondanks de verhoging van de huurtoeslag biedt
     dit geen volledige compensatie.
   • Huurders net boven de toeslaggrens: Zij ontvangen geen huurtoeslag en
     dragen de volledige stijging zelf.
   • Gepensioneerden en mensen zonder een vast inkomen: Pensioenen stijgen
     niet mee met de huurverhoging.
   • Huurders van energie-onzuinige woningen: Deze huurders betalen al relatief
     hoge energiekosten, waardoor de totale woonlasten verder oplopen.
     Conclusie:
     De betaalbaarheid van wonen komt door deze huurverhoging verder in gevaar. Het
     is niet verantwoord om opnieuw een verhoging boven inflatieniveau door te voeren.
     In de Nibud rapportage “Geldzaken in de praktijk, het leven betaalbaar” uit 2024 is
     geconcludeerd dat bijna de helft van de huurders moeite heeft met rondkomen.
     In het in opdracht van Aedes opgestelde rapport staat dat een deel van de huurders,
     welke groepen zijn die vaker zijn aangewezen op sociale huurwoningen, met de
     voorgenomen huurverhogingen hun woonlasten harder zullen zien stijgen dan hun
     inkomen.

2. Oneerlijke lastenverdeling: huurders betalen de rekening voor maatschappelijke
   opgaven.
   Woningcorporaties staan voor de opgaven van verduurzaming en nieuwbouw. Dit
   zijn echter collectieve, maatschappelijke uitdagingen die primair met publieke
   middelen moeten worden opgelost, niet door de rekening grotendeels bij huurders te
   leggen.
   Waarom is dit onrechtvaardig?

   • Corporaties betalen winstbelasting: Terwijl zij als maatschappelijke organisaties
     juist
     geen winstoogmerk hebben. Dit beperkt hun investeringsmogelijkheden.
   • Corporaties krijgen in de toekomst meer huurinkomsten: Door het passend
     toewijzen
     en de verhoging van aftoppingsgrenzen. De extra huurverhoging is daardoor niet
     noodzakelijk.
   • De politiek zou moeten investeren in volkshuisvesting: Bijvoorbeeld door de
     winstbelasting voor corporaties af te schaffen of het leenplafond te verhogen.
     Conclusie:
     Het oplossen van het woningtekort en verduurzaming moet niet eenzijdig op de
     schouders van huurders terechtkomen. Dit is een taak van de overheid en
     corporaties moeten zich hiervoor sterk maken zonder de huurlasten disproportioneel
     te verhogen.

3. Maximale huurverhoging boven inflatie is onnodig en disproportioneel
   De inflatie over 2024 bedroeg 3,1%. Toch wordt nu een huurverhoging van 4,5% tot
   5%
   voorgesteld, wat fors hoger ligt. Dit is om meerdere redenen niet gerechtvaardigd:

   • Investeringscapaciteit van corporaties: Wordt nauwelijks aangetast bij een
     gematigder huurbeleid. Volgens de Woonbond kunnen corporaties de meeste
     plannen ook uitvoeren als ze de huurverhoging beperken tot 3,1%.
   • Alternatieven voor financiering: Er zijn voldoende alternatieven om financiering te
     waarborgen zonder huurders verder te belasten.
     Conclusie:
     Een huurverhoging boven inflatie is onnodig en onredelijk. Wij adviseren een
     maximale huurverhoging van 3,1% of lager.

4. Huurtoeslag biedt onvoldoende compensatie en is geen rechtvaardiging voor
   hogere
   huren.
   Zeeuwland stelt dat de extra huurverhoging gecompenseerd wordt door de
   verhoogde huurtoeslag. Dit argument is echter om de volgende redenen onjuist:

   • Niet alle huurders ontvangen huurtoeslag: Veel huurders die net boven de
     toeslaggrens zitten, moeten de volledige verhoging zelf betalen. Ouders die recht
     hebben op huurtoeslag op basis van hun inkomen maar volwassen kinderen hebben
     inwonen (steeds vaker en steeds langer) krijgen geen of minder huurtoeslag en
     ouders gunnen hun kinderen vaak het zelf verdiende geld te sparen voor hun
     toekomst.
   • Huurtoeslag dekt slechts een deel van de huurstijging: Huurders zijn per saldo
     meer kwijt.
   • Stijgende huurprijs leidt tot hogere overheidsuitgaven: Dit betekent dat
     belastinggeld
     wordt gebruikt om huurverhogingen te subsidiëren, terwijl structurele oplossingen
     voor de volkshuisvesting uitblijven.
     Conclusie:
     De huurtoeslag biedt geen afdoende bescherming tegen de gevolgen van
     huurverhogingen.

5. Alternatieven voor huurverhoging zijn mogelijk en noodzakelijk
   In plaats van de rekening bij huurders te leggen, zijn er andere manieren om de
   financiële positie van woningcorporaties te versterken. Wij denken dan aan
   bijvoorbeeld:

   • Efficiëntere bedrijfsvoering: Corporaties kunnen kosten besparen door kritisch te
     kijken naar uitgaven en bedrijfsprocessen.
   • Verhoging van het leenplafond: Het kabinet kan het leenplafond verhogen,
     waardoor
     corporaties extra kunnen investeren zonder huurders extra te belasten.
   • Afschaffing van de winstbelasting (VPB) voor woningcorporaties: Dit zou direct
     financiële ruimte scheppen voor investeringen.
   • Gerichte subsidies voor nieuwbouw en verduurzaming: In plaats van huurders te
     belasten, zou de overheid meer middelen beschikbaar moeten stellen.
     Conclusie:
     Er zijn voldoende alternatieven beschikbaar die corporaties in staat stellen te
     investeren zonder huurders onnodig extra te belasten.
6. Overleg en inspraak huurdersorganisaties onvoldoende gewaarborgd
   Wij constateren dat er onvoldoende ruimte is voor daadwerkelijk overleg tussen
   corporaties en huurdersorganisaties. Hoewel de Overlegwet voorschrijft dat
   huurdersorganisaties betrokken moeten worden, blijkt in de praktijk dat huurders
   onvoldoende invloed hebben op de besluitvorming.
   Wij ervaren dat er voldoende ruimte is voor overleg maar constateren toch, dat
   hoewel de Overlegwet voorschrijft dat huurdersorganisaties betrokken moeten
   worden, in de praktijk blijkt dat huurders onvoldoende invloed hebben op de
   besluitvorming.
   Conclusie:
   De corporatie dient huurdersorganisaties serieus te nemen en daadwerkelijk in
   gesprek te gaan over de hoogte van de huurverhoging.

Advies:
Dat Zeeuwland kiest geen inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren vindt
de SHZ positief. Dat de huur indien nodig af wordt getopt op de liberalisatiegrens en
indien nodig op de streefhuur, tenzij deze streefhuur hoger is geworden door
comfortverbeteringen gekozen door de bewoner daar staat de SHZ ook niet negatief
tegenover. Dat sloopwoningen en wisselwoningen geen huurverhoging krijgen ziet
het bestuur van SHZ als vanzelfsprekend en we hopen dat plannen om woningen te
slopen steeds zeer kritisch worden bekeken en dat men bewoners betrekt bij het
nadenken over de toekomst van hun woningen en buurten. Voor woningen met een
EFG-label vinden we dat geen huurverhoging gevraagd mag worden. Gebaseerd op
de argumenten die we in ons advies hebben beschreven adviseren wij om:

• De huurverhoging te beperken tot inflatie of lager 3, 5%.
• Alternatieve financieringsmogelijkheden te onderzoeken.
• Transparantie te bieden over de besteding van de extra inkomsten.
• Actief samen met huurders en gemeenten te pleiten voor structurele oplossingen.

Wij zien uw reactie met belangstelling tegemoet en zijn bereid dit advies nader toe te
lichten in een persoonlijk overleg.

Met vriendelijke groet,
Tineke Bulder
Secretaris Stichting Huurdersbelangen Zeeuwland

---